仅十年小区已然老旧问题出在什么地方？

发布时间：2025-05-22　点此：1016次

　　仅仅十年的小区已然老旧，美化大面积“斑秃”，地下车库动不动就漏水积水，电梯常常出毛病，消防管道没有水，不明身份人员进入楼道开业主家的门，乃至院内物业办门口的拖把池都是用铁丝绑着瓷片将就的……更离谱的是，不雅观观广告居然进了电梯，原本的售楼部现在成了“养鸡场”。

　　“期望媒体能帮帮咱们！”接到业主们的求助后，4月30日，华商报劲风新闻记者来到西安市灞桥区东三环合能十里秀丽一期，在该小区了解到的一些状况让人感到出人意料。

　　忧虑：“咱们现在最忧虑的是安全问题”

　　业主们介绍，合能十里秀丽一期是2015年上半年交的房，现在刚满10年，但衰落寒酸的程度和楼龄极不相等，现在咱们最忧虑的是安全问题。

　　首先是电梯安全。小区共有12栋产品住所楼，楼高32-33层，每栋楼一个单元。每个单元都是两梯四户，简直每栋楼的电梯都产生过毛病。尤其是5、7、10、14号楼电梯毛病频发。其间，14号楼货梯坏了，物业说没钱修，业主们无法自己集资9200元修补了两次。

　　电梯困人事情一再产生。12号楼两位年长的女士讲，就在4月30日上午，有两位老太太和一个抱着孩子的女子就被困电梯十多分钟。6号楼业主魏女士说：“4月19日晚21:01，我7岁的儿子乘客梯上13楼时被困，孩子给我打电话说电梯坏了门打不开，吓得在电梯里不断喊我。后来门开了，停在了1楼。幸而儿子那天戴着电话手表，其时把我吓坏了。”

　　有时候电梯不能平层。6号楼业主赵女士说，“4月17日下午，我婆婆乘电梯原本要下一楼，电梯在二十几层时忽然停住不动了，门开了之后，轿厢和楼板没有平层，是一个大台阶。相同状况，6号楼电梯呈现过好几回。”

　　还常常产生滑梯的状况。12号楼一位女士说：“4月22日早上6：30，我儿子乘电梯时，电梯忽然从17楼滑到12楼，在里边待了5分钟，按铃没人接。”

　　电梯修补时刻乃至长达几个月。业主黄女士说，10号楼有一部电梯从2023年3月一向坏到2023年10月，最近一次出毛病是本年3月23日才修好的，4月7日就又坏了，之后4月19日才又从头修好。“电梯应该半个月由专业人员来维保一次。但咱们的电梯至少一年没见到过专业人员来做维保了，也没在电梯里见到过维保记载。”

　　其次是消防安全。业主们介绍，小区4号楼、8号楼先后产生过两次火灾，火灾产生时业主们却发现消防栓里没有水。因为东、西两头的消防通道都被设为了停车场，消防车进不了小区，4号楼产生火灾时，消防车是从北门进来的。

　　用电安全也让人忧虑。“电动车没有固定停放点，充电是在负一层。其间4号楼负一层东北角是需求扫脸才干进入的独立充电区域，7号楼、9号楼、10号楼、14号楼的充电区域则是敞开的。因为充电插座不行用，10号楼北边负一层，有人把电动车停在自己的新能源车位上，在轿车充电桩下面装了插座给电动自行车充电，而两头都是新能源轿车。假如电动自行车自燃，后果不堪设想。”

　　关于用电安全，除了业主反映的状况，记者在该小区负二层一处电梯门口看到，灯管邻近的接线，铜线线头居然是暴露的。而相同状况不止这一处，依据业主供给的相片，在9号楼大厅广告灯箱下，线头也是暴露的。

　　在安保方面，业主们也是一肚子苦水。“小区里摆摊设点，刚开端说是公益性的，比方免费磨刀、免费理发，后来进来了许多商贩，简直把小区变成了集市或菜商场。”

　　7号楼业主姚先生说，2021年11月8日正午12:40，曾有一个戴着口罩的不明身份男人拿着钥匙开他家的门，被门口装置的摄像头记载了下来。在摄像头宣布语音警示后，这名男人才脱离。“那时候我没在家，假如家里有白叟小孩怎样办，现在想想都十分后怕。

　　别的依据业主们供给的视频，还从前产生过几个男人在地下车库一个一个地拉车门的状况。而业主们一旦遇到什么事情想去物业查监控是很难查到的，因为小区不少视频监控现已坏了。

　　质疑：“按一级服务收费，但服务能到达一级吗？”

　　除了安全问题，业主们定见最大的便是物业服务质价不符。业主们说，物业只管收费，必要的修补和保护却做不到位。小区美化大面积“斑秃”，地下室动不动就积水漏水，地下车库的水泥地上破破烂烂，宅院里连拖把池都是用铁丝绑扎几块瓷片在将就着。

　　而物业人员的作业方式和情绪更是令业主赵女士感到不满。她说，2023年有两个工人在宅院里做修补，把几个井盖翻开后人却不见了，中心有几个小时，井边也没有任何标志。“其时我家白叟和别的一家白叟各自带着两岁的幼儿在院里玩，白叟忽然发现孩子们不见了，找届时却发现孩子们就在井边，吓了一大跳。过后我和物业公司作业人员为此吵了一架。”

　　业主们说，除了这些状况，物业还收了水费不给自来水公司交，导致小区被停水。即使是这样的状况，物业公司还给业主们涨过一次物业费，从1.38元/平方米涨到了2.2元/平方米。12号楼的刘女士说，涨物业费这事她之前不知道，去交物业费时才被奉告提价了。“2.2元是一级物业服务的收费价格，咱们小区这状况能到达一级服务水平吗？”

　　物业公司收取的物业费，并不都是物业公司的赢利，其间有很大一部分应该是用在小区的。为何物业公司收了物业费，却说没有钱进行必要的保护保养？业主们说，业主们交的物业费底子都被物业上级单位划走了，物业每次报修任何一项开销，哪怕便是换个灯泡也都要在公司作业群里批阅，所以流程很慢。“这是住建部分给业主们解说的，物业职工自己也这样说过。”

　　疑问：摆摊设点许多、有停车场在收费、电梯广告常见，但近十年共有收益没见公示过

　　业主们说，虽然宅院里摆摊设点许多，商业区门口被圈起来作为停车场一向在收费，电梯轿厢里也总是会有广告，但近十年来小区的共有收益底子没见公示过。更荒诞的是，物业引入电梯广告却不审阅内容。业主赵女士介绍，上一年6号楼电梯里头居然呈现了亚克力原料的不雅观观广告。“咱们带孩子回家，都不知该怎样给孩子解说。其时咱们都十分愤慨，觉得物业怎样能荒诞到这个境地？或许是因为业主们投诉，这些广告很快被铲掉了。”

　　赵女士说，东三环边上其时建得很美丽的售楼部，说是以后会作为高级会所给业主供给服务，现在不知道是租了仍是卖了，听说是有一对白叟在里边养鸡鸭鹅。记者实地查看发现，这个旧日的售楼部现在臭气老远就能闻见，宅院里还养着狗，没有拴绳，人一接近狗就会狂叫着往人身上扑。

　　“小区北门外有个足球场，原本说是便当业主的，现在被租了出去，平常锁了门没有一个业主能进去。”业主黄女士说，租借者为挣钱在搞体会课，每天下午都有大人带着孩子过来踢球。因为没有厕所，邻近三环边的美化带里处处都是大便。

　　物业公司：“假如钱到位了，必定就各方面都到位了”

　　4月30日下午，在该小区物业公司办公室，带班的是一位姓郭的女士。

　　这位女士说，2021年6月小区物业费从1.38元涨到2.2元，是为了施行“一费制”，其时在相关部分做了存案，存案后也进行了公示。但关于涨物业费前有没有寻求业主定见，这位女士没有答复。

　　业主们反映的问题有的继续多年，为何一向不见改观？这位女士说：“必定是跟钱有联系的，假如钱到位了必定就各方面都到位了。”“至于停水，是因为许多业主不交物业费，光水费就欠了许多。”

　　有现场业主问：“业主欠费是因为这两年你们物业服务摆烂了，之前物业费还能收到百分之七八十，那你们收的物业费哪里去了？”这位女士没有答复。

　　关于小区究竟有没有进行消防查验？这位女士含糊地说：“应该是有的。”关于消防设施有没有守时查看，物业知道不知道消防管道里边没有水？她表明，司理会来答复这些问题，便自己回身去了，过了好半天也没见其所说的司理呈现。

　　企业信息查询：开发商和物业公司法定代表人为同一人

　　记者经过“企查查”查找发现：为该小区供给物业服务的“西安合能物业办理有限公司”树立于2006年6月，法定代表人为李某，注册资本为50万元。现在该企业共有36条本身危险，包含司法诉讼31条，监管方法4条，税务危险1条，其间司法诉讼占比为86.11%。存在约束高消费高危险信息合计14条，存在终本案子中危险信息合计12条。其大股东为“成都合能菜商场办理有限责任公司”，持股份额为80%；另一股东为“成都合能物业办理有限公司”，持股份额为20%。这两家公司的法定代表人也都是李某。

　　合能十里秀丽一期的开发商“西安永进合能房地产有限公司”,树立于2009年12月，法定代表人也是李某，现在该公司本身危险有617条，相关危险有917条。其100%持股股东为“深圳市合能房地产开发有限公司”，法定代表人也是李某。

　　专家观念：

　　要想有改动就有必要发挥业主的主体作用

　　应树立物业费与公共收益透明化强制机制

　　因施行酬金制物业办理模式成功将衰落小区变成美好家乡的西安市碑林区心晴雅苑业委会原主任周洪斌女士说，当一个小区进入“物业不作为业主不满意；业主不满意不交物业费”这个死循环之后，因为根深蒂固，问题很难一会儿处理。但要想做出改动就得坚持正确的方向，必需求发挥业主的主体作用。相关部分应支撑业主树立业主大会、选举产生业委会，把业主们团结起来，将归于整体业主的权益争夺到手。只要让物业费中应该投入到小区的部分有必要保证投入，共有收益也有必要牢牢把握在整体业主手中，把这些资金都用于小区的更新改造，衰落的小区才有或许产生底子改动，终究才会取得重生。有了物管会，其实也是有条件来施职业主一同决议计划的，能够在政府部分支撑下赶快经过安排举职业主大会来决议小区的物业办理大事，然后让小区得到改动。

　　业委会多元共治交流平台“风清联”专家团首席参谋、深圳大学兼职讲师施纯峥博士剖析以为，业主们交了物业费，这些物业费是对应着不同的物业服务规范的。质价不符，用老百姓的话来说便是收了钱不干活。现在房地产职业不景气，下面有物业企业的一些房地产公司所做的事，确实是在把物业费拿来给房地产“输血”。要处理这个问题，就必需求发挥业主的主体作用，支撑业主们树立业主自治安排。假如有物管会，也是应该担负起业委会的相应责任的，要经过安排举职业主大会对物业的续聘和选聘做出决议。现在许多企业都是“不见兔子不撒鹰”，因而必需求用商场规矩提出清晰要求，假如仅仅抽象提出要整改，是没有意义的。即使是提出整改，也有必要限守时刻限制方针，之后发动业主的满意度查询，假如不合格就能够决议间断现在的物业服务，之后进行揭露选聘，只要这样才干完全处理问题。所以有两件事必需求发动：一是物业要从头选聘，也欢迎原物业企业来参加投标。但在新的物业服务合同里必需求规矩，根据物业服务等级要有奖惩条例，每年应该有满意度查询、有第三方的审计督查，到达了怎样样，达不到怎样样，都要做出清晰规矩。条款一定要精细化，要用量化、商场化的方法来干事，既简略又省劲。二是关于公区收益（共有收益），应该延聘审计公司进来做公区收益的审计，这个作业必需求做，不做便是一笔糊涂账。

　　别的，一位专心于业主自治的自媒体博主的观念其实也颇为重要，他以为：近期或内多个城市的物业专项整治举动看似大刀阔斧，实则或许会堕入查看、敷衍、反弹的怪圈。问题的中心在于利益链条纹丝未动，物业与开发商的寄生联系一直未被堵截。从人员借调到收益移用，两边仍在同享变形利益蛋糕。所以处理问题的方法，唯有堵截开发商和物业企业输血与抽血的通道，倒逼物业企业回归服务实质。真实的破局需求刀刃向内。与其消耗行政资源搞突击查看，不如树立物业费与公共收益的透明化强制机制，让业主成为资金活动的监督者。与其空谈服务规范，不如立法清晰物业与开发商运营阻隔，对相关买卖的企业亮红灯。

　　大街办：业主们期望替换物业，现在已开端推动相关程序

　　灞桥区红旗大街办城市建设科作业人员表明，合能十里秀丽一期有物业办理委员会，4月30日上午，区住建局、大街办、社区和小区物管会刚在一同开了会，业主们期望替换物业，现在已开端推动相关程序。

　　另据了解，灞桥区住建局已辅导属地街办依法依规推动举职业主大会的相关流程，一起也在督导物业公司就业主反应问题进行整改，并清晰了整改时限。

　　如发现电梯未按规矩年检或维保，可拨打96333投诉

　　据特检体系一位作业人员介绍，通常状况下依照相关规矩，电梯未经改造或严重修补的，15年以内住所电梯的监督查验，在第1、4、7、9、11、13、15年这些指定年份是必需求进行查验的。在指定年份以外，依照《电梯保护保养规矩》相关规矩，每年度至少要进行一次自行查看，自行查看要在特种设备查验组织进行定期查验之前进行。平常电梯的维保项目分为半月、季度、半年、年度等四类，各类维保的底子项目内容和要求是不一样的。“以每半月一次的维保来说，共触及31个项目，首要是查看电梯运转状况，内容包含微观查看、清洁状况、光滑状况、首要部件的动作、按钮是否正常、底坑有无积水等等。这些规矩的维保内容十分重要，假如住户发现电梯未按规矩年检或未准时进行维保，能够向地点区商场监管局的特设处进行投诉，也可直接拨打96333投诉。”这位作业人员介绍，物业费“三费合一”之前，电梯费规矩是专款专用首要用于电梯的，假如电梯维保费用不行，还能够用电梯广告收入来付出。“三费合一”后，电梯费被归入物业费之中了，这对电梯安全来说并不是有利的规矩。但话说回来，不管什么收费假如详细使用状况没有有用监督，即使规矩专款专用也是无法执行的。”

　　华商报劲风新闻记者石铮

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